Компромат
10.09.2009

Планомерное уничтожение культурного наследия Москвы

Планомерное уничтожение культурного наследия Москвы
"Для власти в городе есть один ценный ресурс — земля"

Новый Генплан развития Москвы грозит тотальным разрушением города. Достигнутые результаты тоже впечатляют — с начала 90-х снесено более 700 исторических зданий. Григорий Ревзин, Борис Пастернак, Юлия Мезенцева и семь других специалистов рассказали Светлане Рейтер о том, что уже произошло и что еще может случиться.

По адресу Б.Тишинский пер., 44/30, сносят дом 1908–1911 годов архитектора В.М.Угличанинова

Александр Можаев, редактор сайта «Архнадзор»: Один из самых невероятных домов в старой Москве, дворец масона Новикова, 30 лет стоял брошенный. В итоге Управление охраны памятников разрешило снос и строительство новодела. Под видом единственно возможного способа ­сохра­нения памятника. В прошлом году утра­чен старейший деревянный дом города на улице Фрунзе, выстроенный в начале ­XVIII века. Там был «заменен реставрационный материал». То есть речь идет об официально согласованном истреблении памятников самого высокого уровня.

Лет десять назад, когда сносы в Москве пошли лавиной, стало понятно, что теперь то же может произойти с любым историческим городом России, и это действительно происходит. Если Москве можно, то почему другим нельзя? К тому же за это никого не наказывают — в Москве нет подобной практики. Правда, недавно Москомнаследию в кои-то веки удалось оштрафовать виновных в сносе охраняемого дома на Русаковской улице — 49 тысяч рублей. Заплатят штраф и будут строить «бутик-отель в стиле классицизм для людей с высоким социальным статусом». Что происходит с «Детским миром»? Пять лет назад здание приняли на государственную охрану, а затем некая выездная комиссия тихо корректирует так называемый предмет охраны, удаляя из него не только интерьеры, но и материалы конструкций стен.

 

["Компания", 25.06.2007, "Игры закончились": "[...] в 2002 году Владимиру Евтушенкову удалось не только выкупить дополнительный пакет акций «Детского мира», но и сделать эту компанию собственником магазина на Лубянской площади. В итоге АФК «Система» стала владельцем исторического здания площадью 57 500 кв. м в самом центре Москвы. Новый владелец моментально изъявил желание реконструировать здание. В итоге появилось распоряжение правительства Москвы […] «О проведении комплексной реконструкции здания магазина «Детский мир» по адресу: Театральный проезд, 5 стр. 1». […] Однако вслед за этим московские власти по неизвестным причинам передумали, и процесс затянулся. Представители городской администрации неоднократно выступали с громкими заявлениями о том, что не дадут разрушить или перестроить здание. […] В итоге […] «Системе-Галс» (девелоперскому подразделению АФК «Система») было поручено разработать документацию для сохранения объекта.

Большинство экспертов решили, что проект реконструкции заглох окончательно. «Конфликт между собственником «Детского мира» — АФК «Система» — и правительством города заключался в том, что первому проще снести существующее старое здание и построить новое, чем заниматься его реконструкцией; в свою очередь, правительство Москвы не хотело менять облик центра, а следовательно, и внешний вид ставшего уже визитной карточкой столицы «Детского мира», — говорит Роман Соков из Becar Commercial Property Moscow. Какого рода проблемы появились у АФК «Система», неизвестно, однако в любом случае Владимиру Евтушенкову удалось их решить. В начале июня 2007 года, выступая на экономическом форуме в Санкт-Петербурге, он заявил, что «Детский мир» уже в этом году будет закрыт на реконструкцию...]

 

В этом тоже трудно найти логику: променять легендарный магазин, один из символов города, на типовой пластмассовый супермаркет. Но инвесторы требуют срочного возвращения вложенных денег, никто не рискует инвестировать в будущее, никто не думает о качестве товара. Хотя часто бывает, что дело даже не в корысти, а в элементарной дикости. Как-то раз я разговаривал с человеком, руководившим сносом бывшей полицейской канцелярии на Тверском бульваре. Дом с богатейшей историей, «родина русского сыска», внутри — палаты XVII века. Для начала застройщику разрешили разобрать поздние пристройки. Они начали это делать, не укрепив основной объем, он, понятное дело, треснул. «Твою мать, — говорят, — дом-то у нас треснул!» Тогда им разрешили разобрать еще половину, потом еще половина половины как бы сама рухнула. В общем, остался лишь крохотный объем с боярскими сводами и наличниками. Мы попытались поднять шум, и тогда со мной связался тот самый застройщик. В офис пригласил, кофе налил, вежливый такой. «Что вы, — говорит, — нервничаете, это у нас такая научная реставрация: мы его разберем, а потом сложим обратно из тех же кирпичей! Вы вот когда последний раз за границей были? А я объездил 38 стран и говорю вам, что это совершенно нормальная евро­пейская практика». Через неделю дом подчистую срыли бульдозе­ром, мы его даже обмерить толком не успели. Кстати, именно на этом объекте прораб произнес ставшую знаменитой фразу: «Демонтаж сносом не является».

Волхонка, 13

Было: особняк XIX в.
Стало: Галерея Ильи Глазунова


Григорий Ревзин, главный редактор архитектурного журнала «Проект классика»: «Генплан по смыслу — это план разви­тия города. Для любого развития нужны ресурсы, люди и капитал. Парадокс это­го Генплана в том, что люди для его развития совершенно не нужны. Горожане ждут от плана гадостей, а власти — кляуз от обиженных москвичей. Это удивительная стратегия: представьте, что вы приносите своей команде бизнес-план, а команда ждет от вас только гадостей — так невозможно развиваться.

Основная идея нового плана состоит в том, что выделяется зона реорганизации и зона стабилизации. Стабилиза­ция — в пределах Бульварного кольца, парков и участков вокруг памятников. Это значит, что на 80% города можно будет сделать все что угодно. А что именно угодно нынешним властям, не совсем понятно. Деление города на зоны реорганизации и стабилизации — это как деление на земщину и опричнину. Первые могут жить, как жили, а со вторыми мы будем делать что хотим. Это феодальный принцип. Для власти в городе есть один ценный ресурс — земля. И одна пробле­ма: на ней живут люди. Вот если б их не было, тогда совсем было бы хорошо: и продавать можно подороже, и сносить без оглядки. Все законы земельного права базируются на понятии собственности. В Москве собственности нет, есть аренда. Если какому-то человеку хочется построить дом, то он должен предоставить проект, согласно которому может получить от правительства участок в аренду, а взамен он должен сослужить службу. А если он, эту службу сослужив, продал участок новому владельцу, то тот не может вот так запросто начать строительство. Нет, он должен подготовить новую проектную документацию, получить новое постановление правительства и сослужить еще раз.

В сравнении с советской системой, это резкая редукция к большей дикости: феодалы получают большую возможность манипулирования людьми, а люди сделать ничего не могут. И хоть советская система отличалась редкостной экзотичностью, тем не менее она поддерживала некоторые ценности, унаследованные от предыдущего состояния. Этим ценностям места сейчас не нашлось. Вот памятник. Это ценность. Но чья? Кто за нее должен платить, кто получает доход? В рамках феодальной системы такого субъекта нет. Памятник — некое общественное благо, сильно ме­шающее феодальной администрации: правительству Москвы, префектуре, адми­нистрации города. Возникает противоречие между ничейной ценностью и собственническим интересом. Три года назад со мной по электронной почте связался некий человек под псевдонимом Человек без галстука. Он, пожелав остаться неизвестным, написал текст, в котором имелся подробный перечень того, сколько стоит согласование проектной документации здания во всех инстанциях. С материалом вышла странная история: когда он был опубликован в моем журнале «Проект классика», то мне казалось, что это бомба. Главный архитектор Москвы Кузьмин за публикацию меня пожурил, а потом все знакомые архитекторы стали мне говорить, что градостроительные чиновники этот материал отксерокопировали, положили на стол и стали ориентироваться на указанные в тексте деньги как на стартовый прейскурант. Я думал, публикация взорвет систему изнутри, а она ее стабилизировала. К началу кризиса за три года указанные в материале цифры — а вы легко их найдете, вбив в поисковую строку слова «Человек без галстука», — выросли в 3—4 раза».

Б.Левшинский пер., 6
Было: особняк XIX в.
Стало: подготовка к реставрации с заменой материала (в настоящий момент реставрация окончена)


Михаил Шульман, председатель ТСЖ «Рождественский б-р, 10/17»: «После двух лет борьбы московскую схе­му отъема чердаков я знаю как свои пять пальцев. Это происходило в нашем доме так. Некто Журбинов купил квартиру на верхнем этаже. Сразу же начались работы на чердаке. На наши возраже­ния он отвечал: «Это схема отработанная, не тратьте зря свои жизни». Мы все-таки подали в суд, и через год мытарств схема выяснилась.

Сначала изготавливаются поддельные документы: в ксерокопию свидетельства на собственность ­фото­шопом врисовываются другие цифры, уже с учетом чердака. Подделывается поэтажный план, ставятся поддельные штам­пы. Этот пакет согласовывается в ДЕЗе Мещанского района и сдается в Мосжилинспекцию. Была изготовлена выписка из протокола общего собрания собственников дома. Якобы три четверти собственников давали согласие на отчуждение чердака. Подписей жильцов в этой выписке нет, только роспись одной жительни­цы коммунальной квартиры. То есть это такой бумажный ком — внутри незаконный акт, а уже потом на него наворочено бумаг так, что не видно гнилой середины. В Мещанском районе Москвы таких чердаков — на каждой улице. Мы подали заявление о возбуждении уголовного дела. ОВД Мещанского района нам отказал. Мы обжаловали отказ в прокуратуре. Снова отказ. И так 8 раз! Только после жалобы в Генеральную ­прокуратуру дело возбудили. И тут началось. Адвокат Журбинова заявил мне: «С вами еще разберутся, собирайте манатки, выметывайтесь из дома». Пошли угрозы по телефону в адрес моей сестры Ларисы, проживающей в этом же доме. Потом во дворе прижали мою мать. И если два года назад нам просто звонили по телефону и кричали, чтобы мы убирались в свой Израиль, то сейчас угрозы стали более предметными. Прошлым летом на лестничной площадке пытались задушить девушку, со спины похожую на мою сестру. В июне этого года к нам в квартиру ворвался человек, накинулся на моего отца и стал кричать: «Где Михаил? Я его на куски порежу!» В апреле дважды поджигали мою машину — сначала снаружи, потом, разбив стекло, закину­ли туда бутылку ацетона, и машина выгорела изнутри. А дело через полгода прекрати­ли — за отсутствием «события» преступления. При этом Журбинов даже не был допрошен!

Они не остановятся ни перед чем. У них нет выбора — и у нас нет. Стоит пойти хоть на малейшую уступку, и дом сожрут со всеми квартирами. ОВД завел уголовные дела на нас самих — по якобы избиению охранника из ассоциации ЧОПов «Стройбезопасность». Заранее возбуждено уголовное дело по проникновению на захваченный чердак неизвестных лиц, чтобы жильцы не вернули чердак силой. Сейчас мы пишем дальше, в Управление собственной безопасности. Отступать нам неку­да. По вечерам никуда не выходим, а если идем, то с постоянными созвонами, контролем».


Покровка, 7
Было: особняк XIX в.
Стало: здание, сдающееся под офисы

 

М.Никитская, 10
Было: усадебный флигель XVIII в.
Стало: здание, сдающееся под офисы


Николай Переслегин, советник председателя Москомнаследия: «Центр Москвы сегодня — это большой офис. Центр перестал быть жилым. Пройдите по центру вечером — вы найдете мало окон, где горит свет и живут люди. Разумнее было бы строить офисы вдоль МКАД, децентрализовывать город, создавать рабочие места на окраине. Но стратегии на этот счет нет. Происходит постоянная миграция населения туда-обратно.

Современные архитекторы и проектировщики в центре Москвы не нужны. Вся историческая часть Москвы должна быть объявлена памятником, и здесь должны работать реставраторы. Но сейчас даже нет школы, где бы готовили квалифицированных реставраторов. Раньше было так: если крупной фирме понравится место, на котором стоит особняк с историей, она легко могла построить на этом месте офис. Если это просто красивое старое здание, без статуса памятника, то с заказчика взятки гладки и он может делать все, что ему захочется. Если же у дома паспорт памятника, то тут было сложнее, но срабатывали негласные процедуры, и все зависело от уровня заказчика. Самое ­простое — «уронить» дом. Дом стоял и упал — стихийное бедствие. При выселении жильцов использовались разные схемы — кому-то могли угрожать, запугивать. Затем, когда люди различными способами выселены, нужно получить разрешение на снос, а это непросто, если здание — памятник архитектуры. Тогда можно было договориться с бомжами… Я расскажу вам один случай. Несколько лет я работал в мастерской одного московского проектировщика. К нам пришли заказчики из крупной фирмы. Объект находился на Пресненском Валу, громадный вагоноремонтный завод. Настоящий, красивейший промпамятник, с которого в Европе бы пылинки сдували. Но заказчик хотел построить на его месте торговый комплекс на полмиллиона квадратных метров торговых площадей — ретейл, развлекательная функция, гостиничный комплекс. Заказчики — народ простой, и вот нам говорят: «Паровозное депо у нас само упадет, мы уже договорились с экспертом. Сорок тысяч долларов заплатили». Я не могу сказать, что в этой ситуации был виноват город. У каждого конкретного адреса есть свой виновник — и больше всего, я считаю, виноваты архитекторы. Если бы они были менее сговорчивы и более принципиальны, все было бы по-другому. Но сейчас ситуация лучше: только за 2008 год в число вновь выявленных памятников включены 334 объекта».

Полянка, 7
Было: булочная из к/ф «Место встречи изменить нельзя» (XIX в.)
Стало: жилой комплекс «Онегин»

 

Остоженка, 16
Было: дом, в котором родился философ В.С.Соловьев
Стало: строительство нового здания Московского дома фотографии


Евгений Асс, профессор МАрхИ, архитектор: «Если речь идет о том, сохранить или уничтожить памятник, даже самый продвинутый архитектор будет себя ­угова­ривать, что делает все хорошо, — поскольку дом все равно сломают, а заказ уже в руках, и деньги большие. Куда метаться? Архитектор зарабатывает на жизнь тем, что проектирует то, что его просят. Я сталкивался с подобной дилеммой: мне предлагали спроектировать поселок, ради постройки которого надо было уничтожить старинный парк и усадьбу. Я отказался от этой работы, хотя за нее предлагали несколько сотен тысяч долларов. Но за мной есть грех: при строительстве офисного здания на Чистопрудном бульваре рядом с театром «Современник» я был вынужден воссоздать постройку XIX века. Этот пункт был прописан в протоколе экспертного совета, и пришлось пойти на уступки. Хотя воссоздание старых построек я считаю глубоко аморальным делом — это реанимация трупов. Я старался обойтись малой кровью. Впрочем, любой архитектор на моем месте сказал бы то же самое. Дом, который был сложен из кирпича, нельзя построить из бетона: в нем будут другие откосы, другие пролеты.

Архитекторы представляют собой кас­ту неприкасаемых. Профессиональное сообщество практически не ­высказы­ва­ется на тему того, что происходит, а общественного контроля за архитектурой никакого нет. Жители городов покорно едят то, что им предлагают, и тот факт, что сей­час часть горожан возмущается Генпланом, удивителен: ни один человек понять этот план не в состоянии. Будучи вполне радикальным архитектором, я понимаю, что вкусы у населения разные и нет смысла пропагандировать религию вуду в православном сообществе. Люто ненавидимое мною Царицыно пользу­ется успехом у публики. Лужков — идеальное чувствилище вкуса широких народных масс. Этот вкус для меня — ­темная история».

Гончарная, влад. 21
Было: старейший дом Таганской площади
Стало: самострой, признанный незаконным


Марина Хрусталева, председатель правления Московского общества охраны архитектурного наследия (MAPS): «Во всей Москве на сегодняшний день существует около 10 000 сооружений, включая сараи и ворота, построенных до 1917 года, и ме­нее 4 000 из них считаются объектами культурного наследия. Темпами, какими сейчас сносятся здания, можно всю старую Москву стереть с лица земли раньше, чем вырастут наши дети. Историческая сре­да — ресурс истощаемый, такой же как нефть, газ и вода. Заменить ее нечем. Снести дома, которые не имеют статус памятника, просто. Если же объект охраняется государством, то ситуация усложняется, но не сильно. Существуют три степени государственной охраны: объект культурного наследия федерального значения, регионального значения и местного. Первая степень — самая важная, но она может быть ­пони­жена сначала до региональной, а затем до местной с помощью экспертных за­ключений. В пользу любого инвестора, которому приглянулось здание, пишет­ся заявление: так и так, целесообразно было бы понизить статус памятника. Собирается экспертная комиссия (в разные годы это были комиссии при Москомархитектуре, при Москомнаследии, теперь появилась Межведомственная комиссия Ресина), где это предложение рассматривается. Они пишут свое за­ключение, и дом понижается в статусе. Тогда дом выводят из списка объектов культурного наследия. Так случилось с гостиницей «Москва» и с Военторгом. Они считались выявленными объектами культурного наследия — это значит, что в течение года после выявления им должны были присвоить соответствующий охранный статус. Прошло гораздо больше года, статуса почему-то не дали, знаменитую гостиницу и универмаг снесли. Таких выявленных объектов, которым никто до сих пор не присвоил статус, в архивах Москомнаследия сотни. Охрана ­памят­ников регулируется Федеральным законом №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и ­куль­туры) народов Российской Федерации» от 2002 года. Но он действует только в отношении тех зданий, которые ­занесены в соответствующие реестры. Но полных, а главное, общедоступ­ных реестров памятников ни по Москве, ни по России до последнего времени не существовало. Это была стратегиче­ски важная, засекреченная информация. Сейчас ситуация начинает меняться, но полноценных списков в виде недорогих книг или иллюстрированной базы, как это принято в Европе и Штатах, у нас все еще нет.

Когда в 2006 году на пост председателя Москомнаследия пришел Валерий Шевчук, было объявлено, что теперь начнется борьба с нарушителями. Вся борьба свелась к тому, что осенью 2008 года по всем телеканалам прошли репортажи о бед­ной женщине, испортившей особняк на Таганской площади. Она, как многие, купила здание, надстроила мансарду, грубо и бестолково испортила облик памятника. Но это была публичная порка унтер-офицерской вдовы, которая к тому же ­скры­валась за границей. Дом у нее отобрали, а женщину оштрафовали на ничтожную сумму. А таких случаев — сотни.

В книге «Хроника уничтожения старой Москвы. 1990—2006» перечислено порядка семисот исторических зданий, которые были снесены или безнадежно испорчены в эту эпоху строительного бума. Это семьсот готовых уголовных дел, которые прокуратурой так и не были возбуждены. После выхода нашего первого отчета «Московское архитектурное наследие. Точка не­возврата» в Москомнаследии начались встречи с общественностью: на протяжении полугода любой человек мог придти туда в последнюю пятницу месяца и за­дать интересующий его во­прос. Это были шумные, не всегда конструктивные и очень утомительные «за­седания», но они, на мой взгляд, были чрезвычайно важны. Нужно отдать должное Валерию Шевчуку — он точно отвечал на каждый вопрос, тут же давал поручения своим сотрудникам и приучал их к диалогу с горожанами. Потом, к сожалению, эта практика сошла на нет.

Наш первый отчет вышел в мае 2007 года, и в течение полугода после его выхода ни одного зарегистрированного объекта культурного наследия снесено не было. В 2008 году маятник качнулся в обратную сторону, и к этому году ситуация достигла таких масштабов, которых не было и пять лет назад. Потому что всем известно, что у нас кризис. Казалось бы, нет денег на новые стройки, и самое время поберечь то, что осталось. А с памятниками вот ведь какая история: стоит дом девятнадцатого века. Сбили штукатурку — век семнадцатый. Полезли в подвал — а там археология. По закону надо проводить дополнительные исследования, а строители-то простаивают! Инвесторы — тоже. И вот в мае этого года была создана Межведомственная комиссия при Правительстве Москвы по вопросам постановки объектов, обладающих историко-культурной ценностью, под государственную охрану в качестве объек­тов культурного наследия регионально­го значения под руководством Владимира Ресина. Она обладает почти теми же полномочиями, что и Москомнаследие. Здесь рассматривают за раз по сто адресов вновь выявленных объектов культурного наследия. Некоторый процент зданий они ставят на охрану, остальные выводят из списка. На первом заседа­нии комиссии Ресина 17 июня сохранили 80 адресов, 20 пошли под нож. Но если посмотреть повнимательнее, то вы­яс­ня­ется, что 80 адресов — это в основном единичные дома, а 20 — комплексы. Усадьбы, заводы, фабрики, рабочие поселки — 131 здание в общей сложности. Кстати, на этом же заседании было решено сохранить и отреставрировать комплекс домов на Садовнической набережной; но в связи с тем что один дом рухнул и три таджика, проводившие в том же доме ни с кем не согласованную постройку подземного гаража, погибли, был снесен и весь квартал. Без всяких эксперт­ных согласований. В течение пяти дней. С нарушением всех правил. И это — абсолютный волюнтаризм на фо­не очень активных протестов общественных организаций, на фоне очень большой включенности СМИ.

Кроме этого, в течение лета уничтожили порядка десяти исторических зданий. В списке, сопровождающем распоряжение «О борьбе с терроризмом», 110 адресов — все должны были снес­ти к 1 июля, но немного притормозили. Это вопиющий цинизм, просто террор и геноцид против мирного населения. Покойная градозащитница Людмила Меликова, погибшая в начале августа из-за травм, полученных во время пикета против незаконного строительства на углу Рождественки и Кузнецкого Моста, собирала огромное досье по сносу каждого архитектурного памятника. Фиксировала все нарушения закона. Несла заявление в прокуратуру, получала очередную партию угроз, и дальше ничего не происходило, никого не наказывали. Ее гибель — первая смерть человека на этом поле за всю историю отечественных правозащитных движений, включая героические 80-е годы, когда люди приковывали себя цепями к бульдозеру».

Молочный пер., 8
Было: деревянный дом начала XIX в., последний старый дом в переулке
Стало: «Золотая миля»


Петр Кудрявцев, организатор клуба девелоперов Building: «Представленный Генплан — исключительно инвестиционный документ, в котором даже специалисту разобраться непросто. На сегодня он выгоден для девелоперов, которые умеют работать в Москве, для девелоперов старой формации. То есть тех, кто старался максимально быстро получить финансирование в банке, стремительно построить дом и с той же скоростью продать. Что происходит дальше, такого девелопера не заботит.

После кризиса стало очевидно, что качество самого здания с точки зрения жите­лей — невероятно важный фактор. Очень важно, насколько хорошо это здание работает в ткани города, вписано в ситуацию. Городские власти сделали из Москвы полигон для реализации очень крупных инвестиционных проектов, которые порождают целый ряд проблем — транспортных, инженерных, социальных. Во многом вина за происходящее ложится и на архитекторов: новые здания, которые стоят в Москве, были спроектированы и согласованы именно ими. И появляются громадные комплексы, с которыми нам в будущем непременно придется разбираться. Пример такого здания — торговый центр «Европейский», несомненная градостроительная ошибка, серьезно усложнившая транспортную ситуацию.

В большинстве случаев памятник архитектуры, признаваемый ветхим и аварийным, может быть отреставрирован. Все зависит от объема инвестиций. Если все дополнительные деньги, которые расходуются инвесторами и девелоперами на «административный ресурс», пустить на реставрацию памятников архитектуры, мы смогли бы привести Москву в порядок. Но девелоперу гораздо выгоднее снести памятник архитектуры и построить на его месте муляж — вы получаете более коммерчески интересное здание большей площади. Ситуация, когда застройщик берет в банке кредит на реставрацию здания, а вместо этого ломает его и строит там новодел, тоже возможна».

Борис Пастернак, главный архитектор Центра историко-градостроительных исследований: «Свободных участков в центре города практически не осталось. Участки памятников архитектуры — последний не использованный ресурс для застройщиков. В конце прошлого года мелькнула надежда, что кризис сбил тяжелую поступь разрушителей, но мы жестоко ошибались. В мае было выпущено распоряжение московского правительства о 113 отселенных домах, из которых более 80 — в центральном округе. Их предлагалось срочно снести. В газетах поднялся шум, казалось, что начальство дало задний ход, но произошла катастрофа на Садовнической набережной, и монументальный дом №80/2 по Садовнической, который еще неделю тому назад собирались сохранить, быстренько снесли заодно с упавшим соседом. Этим распоряжением разрушается процедура принятия решения о сносе исторических зданий. Теперь для вынесения приговора о сносе исторических зданий из нового списка достаточно нескольких слепых фотографий, принесенных чиновниками. Прежде требовалось дать оценку историко-культурной ценности дома, заказать техническое обследование, доказать, что здание действительно разрушается (признание дома аварийным не означает прямого пути к сносу). Наконец, в комиссию по сносу необходимо представить проект, который замещает сносимое здание. Если во дворе жилого дома стоял двухэтажный особняк, а на его месте предполагается возведение десятиэтажной башни, это будет считаться точечной застройкой и поводом для социального взрыва — начальство подстрахуется и не даст снести старый дом или хотя бы велит переделать проект.

Вот случай с Заиконоспасским монастырем. Компания, у которой есть бумаги, разрешающие реконструкцию подземного перехода, вместо этого откапывает 3-этажный торгово-развлекательный комплекс под монастырем. Кажется, эти же владельцы уже уделали часть Китайгородской стены: вместо одной башни воссоздали другую, потолще, и устроили в ней ресторан. Их поймали на том, что древние здания монастыря они оставили в подвешенном состоянии, выкопали из-под них всю землю вместе с фундаментами XIV века, устроили 7 ты­сяч метров торговых площадей, но вот незадача — постройки сверху стали трескаться и разрушаться. Возможно, что если б не треснули, то мы бы ничего и не заметили. Думаю, мы не знаем, что происходит внутри 80% московских домов.

Несмотря на все наши рекомендации, исследования и проекты, создается ощущение, что все попытки хоть что-то сохранить от старого города мало продуктивны. Тупая корпоративно-городская машина обратного хода не имеет. Покойного Алексея Комеча, доктора искусствоведения, позволившего себе раскритиковать реконструкцию Манежа, таскали в суд по обвинению в «нанесении ущерба деловой репутации московского правительства». Механизм информационной нейтрализации недовольных отработан. Любое выступление против сноса здания объясняется личной корыстью — либо ищется несуществующий политический подтекст, как было в случае с Манежем, гостиницей «Москва» или Военторгом. Тогда говорилось что-то типа: «Это наезд на мэра». Есть некий набор ярлыков, которые быстро навешиваются, и интерес у СМИ сразу спадает. По мнению чиновников, даже неравнодушное отношение к собственному городу, если оно отличается от мнения начальства, результат политической или коммерческой ­анга­жированности, и главный вопрос — кто за этим стоит».

Кадашевская набережная
Было: двухэтажная застройка XVIII–XIX вв.
Стало: здания, сдающиеся под офисы


Юлия Мезенцева, главный редактор сайта «Москва, которой нет»: «Мы не принадлежим ни к одной политической партии, не занимаем ответственных должностей, руки у нас развязаны, и в мае 2004 года мы устроили флешмоб в память о разрушенном Военторге. В июле того же года мы провели акцию у дома Поливанова, расположенного близ Арбата; в течение четырех дней разные люди приходили на дежурство и работали добровольными экскурсоводами, чтобы привлечь внимание к великолепному классическому особняку, на тот момент наполовину обгоревшему. Дом стоял ­бесхозным, и судьба его, казалось, была предрешена. Мы составили письмо, адресованное правительству Москвы, во время импровизированного дежурства собрали 1 371 подпись; у акции был неожиданный успех, и арендатор здания, компания «Энергосистемы», вложилась и провела тщательную реставрацию. Но кончилось все тем, что появились федералы в лице Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры и предписали «Энергосистемам» освободить помещение и отдать другим арендаторам. Cейчас дом опять выглядит заброшенным и неухоженным, окна грязные, забор проседает. Cитуация, когда в нашей стране наказывают за ре­ставрацию и награждают за уничтожение памятника, мне лично не кажется нормальной. Это агентство вообще довольно странное — непонятно, есть ли у них вообще охранные функции. На совести агентства, в частности, дом Веневитинова, расположенный в Кривоколенном переулке. Это памятник федерального значения, там жил и работал поэт Веневитинов, Пушкин читал для друзей «Бориса Годунова», жил Галич. В 1999-м в БТИ перепутали адрес, и этот дом ошибочно занесли в список аварийных зданий, подлежащих сносу. На его защиту тогда поднялась вся литературная общественность Москвы, и очень быстро ошибку признали. Когда мы занялись этим домом, правительство Москвы уступило дом ­феде­ралам, и его передали Агентству по уп­равлению и использованию памятников в оперативное управление. Те нашли арендаторов. Начались исследования, появились реставраторы. Дальше случилось странное: арендаторы вывезли паркет XIX века, стали рушить перекрытия, куда-то делись часть каминов и чугунные лестницы. В парадной спальне между колонн было устроено отхожее место. Мы выяснили, что здание находится на балансе агентства. Оказалось, что договор с арендатором они расторгли, но, несмотря на то что арендатор фактически довел дом до разрушения, он никакой ответственности не понес».

Бутиковский пер., 5Б
Было: рядовая застройка XIX в.
Стало: элитный жилой комплекс


Олег Цалабенок, исполнительный директор ООО «НТЦ Энергосистемы»: «Мы попали в сложную ситуацию с бывшим особняком поручика Поливанова. Договор аренды по этому особняку мы заключали с Москомнаследием, и я не могу сказать об их сотрудниках ни одного плохого слова — естественно, поначалу у нас были некоторые трения. Мы, например, убеждали, что никому не нужны недействующие печи XIX века, которые только место занимают. ­Архи­текторы объяснили, что в них дух подлинности памятника. Мы согласились. Москомнаследие как собственники были заинтересованы в том, чтобы из этого руинированного здания сделать интересный городской объект.

Я сам бывший чиновник и не понаслышке знаю о проблемах, связанных с согласованиями в различных инстанциях. С чиновниками у меня всегда разговор короткий — я знаю, что если мне откажут, то через два дня я сделаю так, что со мной согласятся, причем безо всяких взяток: в таких случаях я привлекал административный ресурс, жаловался в вышестоящую инстанцию и настаивал на своем. Но даже мощный ресурс оказался бессилен в ситуации с домом Поливанова. Когда мы приступили к реставрации здания, начали происходить удивительные вещи: сначала к нам пришли люди из ближайшего ОВД и ­обви­нили нас в том, что «у Шахматной федерации пропали шахматы из слоновой кости». Потом мы получили иск о «признании нашего договора аренды недействительным». Постановлением ­Пре­зидиума Высшего арбитражного суда решение о признании нашего догово­ра недействительным отменено, тем не менее нас все-таки выселили. В личном разговоре мне сказали: «Вы забудьте про этот дом. Здесь стоят большие люди». Мы не собираемся сдаваться: в конце ­концов, мы потратили на реставрацию 191,5 миллиона рублей. Я знаю в этом доме каждый гвоздик, каждую царапи­ну на бревне. Мы там все восстанови­ли: деревянное осталось деревянным, изразцы и лепнину восстанавливали по оригинальным рисункам, хоть и был соблазн заменить деревянные колонны пластиковыми.
Нас выселили из здания три месяца назад, но оно забросано банками, стекла в паутине. Зимой оно просто развалится. Реставрация в этом городе — дело интересное, но неблагодарное. Нашим людям ­свойственно наплевательское отношение к чужой собственности — мы, скажем, подложили специальные пластиковые подставки под колесики офисных стульев, чтобы они не царапали паркет. И что же? Даже мои сотрудники, которые сидели в нашем офисе в Денежном переулке, вынули эти подставки и исцарапали паркет.


Б.Гнездниковский пер., 3/5, стр. 2
Было: здание полицейской канцелярии (XVII в.)
Стало: жилой комплекс «Респект»


Наталья Куренева, бригадный архитектор, «Моспроект-2» им. М.В.Посохина: «Мы строим коммерческие и муниципальные объекты. В обоих случаях архитектор имеет дело с заказчиком. Мы вынуждены учитывать его пожелания — независимо от того, совпадает ли это с нашим мнением. Когда речь идет о муниципальных объектах на окраинах города, основная наша проблема в том, что на строительство выделяется мало денег. Поэтому мы вынуждены использовать дешевые и не всегда качественные и красивые материалы, которые портят внешний вид здания.

Когда же мы говорим о строительстве в центре, возникают другие проблемы. Заказчик, во-первых, хочет максимально выжать полезную площадь и, во-вторых, часто имеет свои представления об архитектуре здания. Получить максимальную площадь возможно несколькими способами: повысить этажность или занять зданием большую часть участка, чем положено по нормам. Например, если в этом районе допустимая отметка высотности предполагает пять полноценных этажей и технический этаж, а заказчик хочет получить шесть этажей, архитектор пытается запихнуть под эту отметку дополнительный этаж: меняет абрис кровли, делает верхний этаж мансардным, хотя архитектуре это на пользу не идет. Увеличивая площадь под здание на участке, мы, соответственно, теряем площади под озеленение. Архитектор (и дендролог) и тут ищут компромисс: устраивают сады на крыше, закладывают вертикальное озеленение (вьющиеся растения по стенам). Если и при этом не удается соблюсти нормы, нас не посвящают в то, каким образом заказчик выходит из положения.

Мне кажется, что заказчик часто воспринимает свой объект как частный загородный дом, а не здание внутри городской застройки. Мы пытаемся этому по возможности противостоять. Так, мы строили дом в Молочном переулке. У заказчика были свои представления о том, как должны выглядеть некоторые окна и витражи, детали кровли. Да, мы пришли к компромиссу, но сказать, что мы ничем при этом не жертвовали, я не могу. Мы изменили абрис кровли, увеличили размер оконных проемов. Если бы мы проектировали независимо, мы бы что-то сделали по-другому. Но нам удалось избежать остекления террасы, о котором нас просили. Мы написали письмо заказчику, где попробовали объяснить, почему этого делать нельзя, и он к нам прислушался.

Еще один пример: к нам по наследству от бригады архитектора Фирсова перешел объект в Щетининском переулке, в районе Ордынки. По слухам, Фирсов отказался от объекта потому, что мнения заказчика и архитектора по поводу архитектуры фасада не совпали. Такой поступок вызывает уважение. Это подводит нас еще к одной, наверное, самой болезненной для меня теме: что делать, если на территории участка находится памятник архитектуры или ты участвуешь в реконструкции памятника архитектуры. Я очень боюсь столкнуться с ситуацией, если памятник на моем участке должен будет пойти под снос. Как архитектор я ничего сделать не смогу. Я буду счастлива, если мне удастся включить его в новый архитектурный ансамбль и дать ему возможность жить. Но если будет решено, что памятник сносят, я не смогу этому противостоять. Как гражданин я могу поставить подпись против сноса этого здания, но как рядовой архитектор я вынуждена работать в той ситуации, в которую попаду. К сожалению, сейчас возникает много ситуаций, когда архитектор вынужден идти на компромисс с самим собой».

Рождественка, 25
Было: особняк XIX века
Стало: жилое здание, отремонтированное под ключ, выставлено на продажу


Валентин Суворов, жилец дома на Новинском бульваре, 25/17 (Дом Наркомфина): «Мой отец, Валентин Сергеевич Суворов, переехал в этот дом сорок один год назад. Он жил в доме в Хлебном переулке, где в качестве отопления была печка, а пол земляной. Тогда ему предложили два варианта: переезжать в поселок Красный маяк в районе улицы Академика Янгеля или сюда, в дом, относящийся к маневренному фонду, сроком ровно на два года. Через два года Дом Наркомфина должны были то ли снести, то ли отреставрировать. С тех пор мы так и маневрируем. В нашем доме спроектировано 56 квартир плюс Милютинский пентхаус и общежитие. Впоследствии из 56 квартир сделали коммуналки, и жильцов уплотнили в два раза. В восьмидесятые годы, на излете советской эпохи, коммуналки расселили, и некоторые жильцы переехали — кто в Люблино, кто в Марьино. Сейчас из пятидесяти шести квартир заселенными остались всего двенадцать — и про нас все забыли.

Два с половиной года назад странным образом у дома появился инвестор — компания «Оптима», дочернее предприятие группы «Миан». Они были заинтересованы в нашем доме, готовы были вкладывать в него деньги, получили пустующие квартиры в собственность и начали покупать жилплощадь у оставшихся жильцов. Сейчас более половины квартир принадлежит «Оптиме». Конечно, нас немного не устраивала цена, которую они предлагали за жилплощадь: они первоначально оценили квадратный метр в шесть тысяч долларов, и на эти деньги квартиру в соседнем доме уже было не купить. А переезжать вместе с остальными в район «Войковской» и «Улицы 1905 года» я не хотел. К тому же на рынке моя квартира, за которую «Оптима» предлагала 280 тысяч долларов, год назад стоила 350 тысяч.В итоге, когда я год назад пришел просить новую квартиру, в «Оптиме» мне сказали, что «кризис, деньги кончились, и с домом компания ничего делать не будет».

В ремонтно-реставрационные работы не было вложено ничего. А его надо как-то консервировать, он же ветшает. Чем больше жильцов, тем живее дом. Когда из 56 квартир остается двенадцать, дом умирает. У нас есть помещения, где годами течет с потолка вода и вываливаются фибролитовые стены.

«Миан» был готов вложить в дом пятьдесят миллионов долларов и собирался строить бутик-отель. Я не очень понял, как им удалось получить пустующие квартиры, которые остались после переезда жильцов еще в восьмидесятые. Ходили слухи, что городские власти были должны «Миану» денег и предложили расплатиться натурой.

Муниципалитет, судя по всему, мечтает, чтоб мы поскорее рухнули. А дом у нас уникальный, памятник архитектуры. Его строили последователи Корбюзье — архитекторы Гинзбург и Милинис, постройка 1928 года, и тут уникальные двухуровневые квартиры.

На днях всем собственникам нашего дома положили в почтовые ящики бумагу об «ответственности за нарушение первоначального облика дома, являющегося объектом культурного наследия». Согласно ей необходимо явиться в службу одного окна в Москомнаследие, зарегистрировать на себя обременение собственности, а иначе меня ждет уголовно-административная ответственность. Получается, люди ломают памятники — и им ничего не делают. А простые жильцы нашего дома должны за собственные средства реставрировать свой дом, чтобы «облик не нарушать». Естественно, никуда я не пошел.

В 1991 году на наш дом повесили табличку «Охраняется государством». Потом табличку эту украли, охранять нас перестали. И хоть наш дом сыплется на глазах, его невозможно признать аварийным: несущие конструкции в хорошем состоянии, перекрытия — железобетонные. А внешние стены, конечно, ни к черту. Дом не стоит в очереди на расселение. Капитальный ремонт в нем делать не планируют. Государство ничего с нами делать не хочет. И если отец ждет выселения сорок лет, я — двадцать, а дом реставрации, видимо, так и не дождется».

Светлана  Рейтер

 
****

Человек Без Галстука. Москва не сразу строится

ВНИМАНИЕ: КЛЕВЕТА

Я запер дверь – ищи-свищи!
Сижу, молю неистово:
Поклевещи, поклевещи,
Приемник мой транзисторный!
А. Галич «О принципиальности»

В интернете в журнале «Самиздат» я обнаружил статью, которая написана в связи с обрушением комплекса аквапарка «Трансвааль» в Москве и попытками возложить ответственность за трагедию на проектировщиков. Я обратился к автору статьи (его псевдоним – Человек Без Галстука) с предложением опубликовать ее в нашем журнале и прислать мне согласие по мейлу. В ответ на форуме обсуждения статьи получил следующий текст: «Никаких мэйлов, и вообще следов. Мир слишком тесен. Хотите публиковать – не проблема, а то Вы в этом журнале чуть не единственный автор». В силу создавшихся обстоятельств я должен сказать следующее. Редакция не может проверить правильность содержащихся в статье фактов. Архитекторы, к которым мы обращались за консультацией, подтверждали сказанное исключительно на условиях анонимности. Поэтому заверяю компетентные органы, что мы расцениваем данный текст как клеветнический. Это исключительно смелая, квалифицированная и детализированная клевета. Данная клевета может быть использована в качестве пособия для начинающего девелопера, инвестора и архитектора, а ее публикация может помочь исправлению ситуации и привести к тому, чтобы подобные клеветнические измышления более не измысливались за отсутствием оснований. Однако это – дело будущего. А пока ДАМЫ И ГОСПОДА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА ТО, КАКАЯ КЛЕВЕТА ГУЛЯЕТ В НЕДРАХ РУНЕТА.

Все дружно ругают московское правительство – дескать, погрязли мерзавцы! И этим все кончается. Общечеловеческие ресурсы тему не развивают, потому что ее не знают, специальные строительные и риэлторские сайты молчат именно потому, что сидят на том самом суку, который давно пора рубить.

Предлагаю каким-нибудь интернетовским людям организовать сайт на тему: «Кому, как и сколько давать взяток» или «Московские согласования для чайников». Люди сведущие с удовольствием дадут нужную информацию. Ниже прилагается затравочный текст с описанием основного порядка откатов и отстежек. Если всем миром его развить – довести до уровня интерактивной библиотеки взяткодательства, то это, во-первых, поможет начинающим, во-вторых, будет некой соломиной в заднице у любимого московского правительства.

В то, что бюрократию можно победить, я не верю, а вот в то, что можно помочь недобитым спецам выжить в этом бардаке – очень даже!

Текст

Аквапарк рухнул, козырек «Метро» упал, Манеж сгорел, все с интересом ждут – чем еще порадуют?

Если верить участникам форумов, то основными причинами безобразий являются: порхающая мода, Кориолисово ускорение, паропроницаемость, злые ваххабиты и геофизический полтергейст. Вывод делается простой: Канчели маст дай!

Не хочу переть против просветленных, но, по-моему, там, где выявляется тенденция, надо пытаться анализировать ту среду, в которой оная тенденция имеет место. Пройдемся вкратце по механизмам принятия строительных решений.

Инвестор

Допустим, некий олигарх или группа банковских товарищей стяжали некую сумму денег и решают вложить ее в строительство в Москве. Под это дело создается ООО, подбирается генеральный директор (чуть старше тридцати, вид и повадки европейские, считает себя жутко опытным). Это честный путь, то есть люди строят за свои деньги. Часто встречается и такой вариант – крутой западный банк дает гарантию, под нее наш Сбер. дает кредитную линию, причем условием банковской гарантии является привлечение подрядчика из страны-гаранта. Тут все вообще на чистых договоренностях, в деле большие бабки и большие дядьки, деньги делаются непосредственно из денег (в этом случае директор ООО – женщина, симпатичная, жадная и глупая).

Короче, инвестор родился – можно начинать крестный путь от кидалова к попадалову.

Инвестиционный контракт

Участки в Москве, которые продают господа власти под точечную застройку, обладают одним из следующих качеств:

– Находятся в природном комплексе;

– В упор примыкают к дому, населенному бандитами и депутатами;

– Под ними проходят городские коммуникации всего на свете;

– Находятся на проектируемых городских магистралях и развязках.

Если вам продали абсолютно чистый участок, значит ваша фирма называется «Интеко», ваша фамилия... – ну ладно, едем дальше.

Как проводятся инвестиционные конкурсы – это тема отдельная, но вот, наконец, в очередной раз бабло побеждает зло, и счастливый инвестор за сколько-то миллионов у.е. получает право доказывать властям, что на том, что они ему продали, можно что-то построить.

Обычный инвестиционный контракт предусматривает, что инвестор должен построить объект в течение 2-3 лет, в противном случае он теряет права на участок.

То есть начинается исконный московский лохотрон: после получения денег за паленый участок у московских властей простая задача – доказать, что он паленый, не дать лоху-инвестору что-нибудь построить, и участок можно продавать следующему лоху. У инвестора, естественно, задача обратная. Матч начинается.

Нормы

Вся строительная и околостроительная деятельность в Москве регламентируется документом, который называется «Приложение к распоряжению Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в Москве. 2-я редакция».

Данный документ – это альфа и омега, закон и пророки – и да превыше он того, что придают ему в сотоварищи!

Однако прогресс не остановить, ежедневно публикуются разнообразные РМ, РПИ, ППМ, которые всякий московский строитель должен знать и соблюдать – и горе пренебрегшему!

(Например, по вопросу вывоза мусора со стройки действуют ППМ: № 156-ПП от 18 марта 2003 г.; № 156-ПП, № 469-ПП от 25 июня 2002 г. и изменения от 28 января 2003 г. Наверняка есть еще какие-нибудь законы на эту тему, но и от этих я жутко тащусь и рекомендую их начинающим дзэн-буддистам для благочестивых медитаций.

Порядок проектирования

Согласно № 378-РМ определено три основных этапа, на каждом из которых инвестор вместе с проектировщиками по кругу обходит одни и те же инстанции, в которых согласовывает в основном жутко важные вещи:

– Кузьмин должен кивнуть;

– Количество машиномест;

– Размер участка под компенсационное озеленение и все вопросы, с этим связанные;

– Цвет фасада.

Для ЦАО все перечисленное блекнет рядом с проблемами ландшафтно-визуального анализа, определения бассейна видимости, голубыми линиями и организацией связи с историческим контекстом застройки.

На самом деле, этих кругов не три, а гораздо больше, но об этом дальше.

В прилагаемой табличке приведены основные затраты проектного и предпроектного периода для простого объекта площадью 20 000 кв. м (не в ЦАО!). Стоимость в долларах включает: официальная часть + НДС + заносы + откаты + отстежки. Естественно, в зависимости от мощи административного ресурса у заказчика и особенностей объекта цифры могут варьироваться, но порядок стоимости примерно такой. Табличка, естественно, включает только основные вехи согласовательного процесса, каждая из них является результатом многотрудной деятельности множества энергичных дяденек и тетенек, оклады которых в табличке не учтены.

Из этой таблички видно, что затраты проектно-согласовательной стадии составляют около 70 USD/кв.м и распределяются следующим образом:



Для уникальных объектов типа аквапарка это соотношение сильно перекашивается в сторону архитекторов и согласователей в пропорциях, о которых в приличном обществе не говорят, а среди приличных людей не догадываются.

Выбор проектировщика

Всякий заказчик знает, что количество бабла, подлежащего заносу в инстанции, существенно зависит от личности заносящего. Что касается сроков согласований и их результатов, то этот процесс вообще надо контролировать от и до. Поскольку существующий порядок писался архитектурными начальниками под себя, основной упор в согласованиях приходится именно на архитектурные разделы, соответственно и выбирать приходится в первую очередь архитектора.

Архитекторы в основном делятся на три категории:

1 категория. Тот, кто никогда не перепутает понятия «откатить» и «отстегнуть». Опытный, влиятельный. Может запросто зайти к Кузьмину и Коротаеву. Всегда в курсе перемещений в доме на Триумфальной, соответственно, архитектурные решения подгоняет под вкусы той группировки, которая в настоящий момент имеет максимальный вес в Градсовете и ЭКОСе. Больше всего боится обвинений в демпинге со стороны других членов клуба, поэтому цену ломит конкретную.

2 категория. Тот, кто никогда не перепутает макрос ЛИСПа с ГДИ-скриптом. Креативен, вид имеет безумный, у него всегда кем-нибудь ущемлено авторское право. Работает обычно под прикрытием кого-нибудь из первой категории.

3 категория. Вымирающее племя чудаков, которые проектируют дома в форме дома. Обычно привлекаются конструкторами на стадии «РД» для приведения креативностей в соответствие со СНиПом и законом всемирного тяготения. Для заказчика интереса не представляют.

Оптимальным выбором можно считать архитектора второй категории под прикрытием кого-нибудь из первой. Вторая категория достаточно спокойно относится к необходимости внесения идиотских правок по замечаниям инстанций (им техника позволяет).

Предпроектная подготовка

Она же регламентный буклет, она же первый регламент, она же основание для разработки ИРД.

Теоретически, на данном этапе градостроители должны сверяться с Генеральным планом развития и говорить: «Здесь должен стоять жилой дом примерно вот такой высоты, вот такой ширины, иди и больше не греши».

А вот фиг! На данном этапе заказчик должен представить предпроектные проработки, в которых есть генплан и баланс территории, колористические решения, технико-экономические показатели, 3D-визуализация, расчет инсоляции, транспортная схема, экологическая экспертиза и черт знает что еще. При этом, будучи скреплен печатью УПСП, регламентный буклет становится законом, любое уточнение или отступление при проектировании – заход по новой на весь круг.

То есть, для тех, кто не понял – до начала оформления исходно-разрешительной документации, когда еще не известно, что можно строить и на каких условиях, без проектных проработок и расчетов, заказчик должен утвердить себе на погибель окончательные ТЭПы и геометрию здания!!! (Чувствуете дискомфорт в области заднего прохода? Это не геморрой – The matrix has you!)

Хотя это нигде и не прописано, на этой стадии согласующие товарищи из НИиПИ ГП мягко советуют принести согласование Москомприроды и ГИБДД.

ГИБДД требует машиноместо на 15 кв. м площади здания (не надо меня тыкать в СНиП и МГСН – читал). Учитывая, что машиноместо с разъездами занимает 30 кв. м, легко посчитать, что остается от здания при выполнении данного требования. Парковка остается, и еще место для венткамеры дымоудаления. Угадайте с одной ноты, как это преодолевается? Угадамши запомните, оно понадобится еще не раз: при утверждении задания на проектирование, при получении заключения по ИРД, при получении заключения по проекту, при согласовании ПОДа, при согласовании стройгенплана (2 раза), при открытии ордера и при каждом визите ГАИшника на стройку.

Москомприрода – это не песня. Это эпос. Вся строительная Москва знает четырех дам, чье благосклонное внимание стоит, пожалуй, дороже чем... ну я не знаю что. Думаю, что уже столько джентльменов клялось в своей любви к лягушкам и жабам, что можно говорить о появлении нового сексуального меньшинства (если вы не московский строитель, то отнесите эту фразу на съезд крыши автора). Проходится это все ужасно долго, хотя известен сорт зелени более всего любимый нашими озеленителями, да и цены стабильны: штука сверху за дерево по закону, две штуки за дерево без закона.

Ну вот, когда робким товарищам из НИиПИ ГП предъявлены бумажки от ГИБДД и МКП, когда Кузьмин кивнул, когда получены всякие мелкие штампульки от местных органов, когда изготовлен фальшивый номер газеты с якобы извещением жильцов и получена справка от управы, когда у архитектора на морде укоренилось выражение попранного авторского права – вперед, в УПСП. Нужный человек в УПСП должен быть хорошо заряжен, иначе в выписке из протокола регламентной комиссии может оказаться что угодно.

Есть штамп? Гуд! Вы вышли на следующий уровень. Можно приступать к оформлению ИРД.

ИРД

Теоретически, ИРД продается вместе с инвестиционным контрактом, однако, чтобы отбить вложенные бабки, инвестору приходится переоформлять его заново.

По закону весь пакет готовится Москомархитектурой за полгода. Учитывая законную продолжительность последующих согласований, срок инвестиционного контракта истечет, не доходя до экспертизы. Стало быть, заказчик нанимает шустрых ребяток – и погнали.

Проще всего с местными органами (префектура, АПО, РУ). С ними заказчик очень крепко начинает дружить на стадии приобретения участка, на стадии «П» они уже почти родственники.

Самая гнусь на этой стадии начинается в любимом доме на Триумфальной. Никто не помнит никакой стадии «ПП», кивков Кузьмина и т.д., приходится для лечения склероза призывать лучшего друга советских архитекторов – Беню Франклина. Довольно дорого стоит откупиться от сооружения ГО и ЧС там, где оно однозначно полагается – порядка 20 000 американских.

Про экологов и транспортников с ГАИшниками см. выше.

Прикольная вещь – справка об инженерном обеспечении объекта. Заказчик должен получить ТУ на подключения еще до проектирования объекта. Конечно, можно не получать, на это собственно поставлен отдел ИОО в ГлавАПУ, но тогда можно получить подключение от сетей, вводимых через 10 лет, обременение в виде поворота северных рек или тому подобную хрень.

В принципе, ИРД – это самый легкий уровень в нашей игре, основная задача – следить, чтобы ваши бумаги не теряли.

Проект

Собственно проект, так же как и рабочка, делается начиная с кивка Кузьмина на первом уровне. Без распараллеливания этапов проектирования нельзя уложиться ни в какие сроки. Поэтому к моменту получения ИРД сам проект, собственно, уже готов. Нет только разделов, которые выполняются специализированными организациями в рамках спецотката, каковые суть: ГО и ЧС; ООС; Энергоэффективность; ТРПОсОСиС; ОЗДС; ПОД; Пожаробезопасность, Компенсационное озеленение (что еще забыл, пускай меня дополнят).

Вот со всей этой дребеденью попробуем тихонечко взлететь.

А вот фиг! То, что на предыдущих уровнях давалось легко и просто (ха!), теперь идет с большим скрипом. Это и понятно – на этой стадии подпись означает некоторую ответственность. Ответственность на себя брать страшно. Поэтому надо страх лечить деньгами. Деньги брать страшно. Поэтому надо дать большие деньги. Процедура дачи больших денег сложна. При ГлавАПУ, НИиПИ ГП и им подобным существует институт внештатных консультантов. Это облезлого вида дедушки, которые с виноватым видом (но без очереди) шныряют в кабинеты, носят какие-то бумажки, вообще не понятно, чем занимаются. Это самые в нашем дохлом деле нужные люди. Выход на этих нужных людей осуществляется через других нужных людей. Откуда в Москве такие пробки? Это нужные люди ездят охмурять друг друга.

Только обыватель, далекий от проблем зодчества и сохранения исторического наследия, может предполагать, что чиновники берут взятки. Никогда! Они им достаются, но это причуды московского климата. Здесь весьма полезен архитектор первой категории (см. выше).

Заказчик тоже не скучает. На нем пожарники, СЭС, районные власти, ОПС МГГТ, ГИБДД и любимая Москомприрода.

Почему-то с взятками принято связывать именно СЭС и пожарников. Должен заступиться! Это милейшие люди! Глубины их карманов давно измерены и найдены адекватными!

Тот, у кого хватило терпения дочитать до этого места, может спросить – а что, конструкции не согласовываются? Не-а. Пока. Мы приближаемся к самому главному.

Экспертиза

Нормальному заказчику, для того чтобы начать строительство, заключение экспертизы не нужно. Нужен номер дела. Для этого должны быть правильно подобраны все тома и прочие бумажки (в том числе с портретом лучшего друга советских экспертов Бени Франклина), должен быть правильно и вдумчиво составлен перечень всех ранее полученных согласований, шея должна быть вымыта, в общем, в сдающем на экспертизу должно быть прекрасно все!

Сдавши документы в экспертизу, проектировщик никуда из нее не уходит, а в течение двух месяцев живет там в коридорчике, кормит тамошних девочек шоколадками, интересуется здоровьем их внуков и всяко споспешествует продвижению проекта из комнаты в комнату.

Да, насчет конструкций. В экспертизе в одной из множества комнат есть эксперты-конструкторы. Им сдаются: палочная схема, пояснительная записка, основные (нетиповые) узлы. Все. На основании этого они ухитряются давать достаточно грамотные замечания. Для уникальных объектов умный заказчик всегда предварительно получает заключения НИИОСП, ЦНИИСК или НИИЖБ, после чего экспертиза почтительно умолкает. Эти заключения лично мне всегда напоминают старый еврейский анекдот: «И Господь явил чудо – кругом суббота, а прямо здесь четверг!» Для соответственных объектов без этих заключений экспертизу вообще пройти невозможно – при виде чего-нибудь сложнее собачьей будки дедушки впадают в панику и уходят на больничный, поэтому умный проектировщик сначала покажет заключение ЦНИИСКа, потом портреты лучшего друга советских конструкторов Бени Франклина, а уже потом, издали, проект.

Собственно, после получения номера дела можно идти в ИГАСН, там начинается следующая игра, не менее сложная и увлекательная, но это совсем другая история.

Рабочая документация

Архитектурные бюро не берутся за рабочку по следующим причинам.

– Сроки. ПП+ИРД+П+согласования и экспертиза = 2+2+6 = 10 месяцев. Разработка рабочей документации – 3-4 месяца. Получается, что специалисты, способные делать РД, будут периодически провисать, поэтому держать их в штате нецелесообразно.

– Деньги. Заказчик, как правило, к стадии РД приходит с начисто опустошенной графой «проектирование» в бюджете, поэтому жмется до полной бессмысленности.

– Штат. Конструкторов так здорово вывели за последние годы, что набрать команду, способную поднять сложный объект, просто невозможно. Для частной фирмы, которая берется за проект начиная с «ПП» – это роскошь непозволительная.

Стало быть, субподряд. Тут уже заказчик с пустым бюджетом подает голос – это с какой стати архитекторы еще и на рабочке будут наваривать? И быстренько втюхивает РД Генподрядчику, а у себя в бюджете протаскивает рабочку уже по статье «генподряд». В таких действиях есть и другая сермяга – всякий знает, что любимая песня строителей – «не-можем-бить-сваи-нет-чертежей-кровли», поэтому засунуть РД к ним в контракт – это оптимальное решение.

Как подрядчики гнут бедных конструкторов – это в общем-то их дело, хотелось бы только отметить, что направление этого гнутья в основном касается сроков, а не удешевления, как принято считать. Главная беда здесь в том, что чертежи выхватываются из рук, не дожидаясь нормального их выпуска, фундаменты льют, не дожидаясь завершения проектирования каркаса. По инженерным системам генподрядчик повторяет тот же фокус – отдает рабочее проектирование поставщикам систем. Причем на проектирование времени дается в два раза меньше, чем на переговоры по условиям контрактов. Собственно, последние чертежи РД появляются уже сразу со штампом «исполнительный», многие узлы и детали даются просто авторским надзором, так и не попадая в проект. Это общая практика, благодаря которой товарищи из ИГАСН и ОАТИ очень любят свою работу.

Итого

Спрашивается, для чего я нагородил все вышенагороженное?

Для того, чтобы проиллюстрировать следующие основные признаки порядка согласования и контроля за проектированием в г. Москве:

– Многократный повторный заход в одни и те же инстанции. Такой порядок снимает ответственность с согласующих господ – на первых шагах в общем-то и предмет согласования не ясен, да и приписки типа «без права производства работ» тоже ответственность снимают. На последних этапах согласования уже собраны подписи стольких инстанций и ответственных лиц, что ответственность опять-таки размывается.

– Огромный удельный вес согласований вещей, носящих чисто вкусовой характер «нра – не нра». Тоже понятно, если нет четко прописанной нормы – дерево срубил – два посади, тут можно смело выкатывать заведомо невыполнимые обременения, которые гасятся известным способом в особо крупных размерах.

– Неадекватное внимание к наличию и составу явно второстепенных разделов, которые разрабатываются чисто откатными организациями.

– Вывод за круг согласований тех разделов, которые доказуемы численными методами (конструктив, например) – тоже понятно, архитектурным начальникам там подхарчиться негде.

– Абсолютная безответственность властей за нормативную чистоту проданных за большие деньги площадок.

Как это работает

Некая фирма-заказчик, сформированная под проект «Т», изучает РМ-378 и понимает, что для серьезного объекта нужен архитектор первой категории, иначе не пролезть.

Привлекается архитектор К. Он серьезно изучает аналоги, работает с литературой, думает и наконец создает некую концепцию. Под вопли заказчика о проценте выхода площадей он тащит концепцию к архитектору вне категорий К0. Тот говорит: все хорошо, но высоковато. Давай купол более пологий нарисуем, а то ты же понимаешь... Архитектор К все понимает, рисует более пологий купол и тащит это на ЭКОС. Докладывает, дедушки спят, вдруг кто-то из них просыпается и с энтузиазмом начинает то ли клеймить, то ли восхищаться – спросонья никто ничего не понимает, однако пишут резолюцию: побольше арок на фасаде.

Архитектор К с тяжким вздохом идет к конструктору К1 и спрашивает: если опорный контур по аркам запустить, смогешь? Конструктор К1 с тяжким вздохом отвечает: дурь получится, но в принципе можно. Начинается работа, при этом архитектор К целый день сидит в ГлавАПУ и охмуряет тамошних вредителей, чтобы не вредили. Его ГИП целыми днями сидит в экспертизе и следит, чтобы бумажки не терялись. Ночами они встречаются в мастерской и смотрят, что за день нарисовали девочки и мальчики. А бумажки тем временем доходят до пожарника, и пожарник говорит: а дайте-ка мне предел огнестойкости два часа и мешок портретов лучшего друга советских пожарников. Вот он мешок, отвечает К, а вот предел у металла хреновый. Ну так делай бетон, говорит пожарник. С горьким воем архитектор К бежит к конструктору К1, тот подхватывает этот вой, и вместе они бегут к Заказчику. А тот говорит: делайте, что хотите, но я по графику уже должен ленточку перерезать, бабки отбивать и за козла отвечать, так что не сделаете – будет горе и беда.

Говорит конструктор К1: слушай, К, а давай сеченьица поднарастим, да стрелку у купола увеличим? Что ты, отвечает К, мы эту стрелку да сеченьице на первом регламенте затвердили, а первый регламент – это тебе не закон Гука, его выполнять надо!

Идут К и К1 к могучим корифеям, у коих есть логарифмическая линейка, штамп института, сертификат на сертифицирование и вера в светлое будущее. Считают корифеи сложнодеформированное состояние, да фазу пластическую, да коэффициенты одновременности, а паче того – портреты лучшего друга советских корифеев Бени Франклина. И всяко у них выходит, что при таком количестве полученных согласований непременно сработает эффект демпферирования, а коли аппроксимировать по-ученому, так еще глядишь и краевые эффекты друг друга погасят.

Переглянулись К и К1 – оно вроде хрень, однако уплочено, да и сроки жмут.

Дедульки в экспертизе зажмурились и маханули подписи свои неразборчивые.

Может и не так все было, однако я не видал, чтоб было по-другому.
 
Затраты подготовительного периода

(сильно сокращенный список, практически каждую позицию надо расшифровывать, прикладывая перечень документов, которые надо предъявлять в каждой инстанции)

Площадь участка = 15 000 кв.м

Общая площадь здания = 20 000 кв.м

Наименование работ – USD

Подготовка исходных данных для проектирования – 36750

Заказ и получение ситуационного плана – 150

Заказ и получение геоподосновы – 12000

Заказ и получение эскиза № 2 – 250

Отчет о результатах геологических изысканий – 15000

Рассчеты и исследования инсоляции и КЕО, шумы, атмосфера и т.д. – 3000

Отчет о результатах радиационно-экологических обследований – 1000

Кадастровая справка – 350

Специальные исследования (при необходимости) – 5000

Предпроектная подготовка и регламент – 20150

Разработка предпроектных предложений (Градостроительное обоснование) – 15000

Согласование ПП в АПУ округа – 400

Согласование ПП в НИиПИ ГП – 450

Дендроплан и перечетная ведомость – 300

Выписка из протокола заседания районного собрания – 500

Протокол регламентной комиссии – 3500

ИРД – 95200

Эскиз № 1 – 350

ГлавАПУ, АПУ округа – 200

Районная управа – 200

Префектура – 200

Заключение по обследованию объекта недвижимости – ---

Заключение по условиям проектирования НИиПИ ГП – 100

Заключение ОПС МГГТ – 500

НИиПИ ГП – 15000

Заключение ОС и ВПБ Москомприроды – 1000

Заключение Москомприроды – 3000

Заключение ТОРЗ по ИРД – 200

Москомимущество (оценка зданий и сооружений) – 200

Заключение ГИБДД – 50000

Согласование транспортного управления Москомархитектуры – 400

Отчет о результатах экологических изысканий – 6000

Заключение ЦГСЭН – 2500

Заключение УГПСv 350

Заключение ГО и ЧС – 3000

ГлавАПУ – оплата ИРД, включая: УПСП, ИОО, ГЗ – 12000

Технические условия – 87800

МКС Мосэнерго – 50000

Теплосеть – 15000

Мосводоканал, водоснабжение и канализование – 12000

Мосводоканал – 800

Мосгорсвет – 10000

Разработка и согласование наружных сетей – 87000

Электроснабжение, включая ТП – 20000

Теплоснабжение, включая ИТП и узел учета – 25000

Водопровод – 15000

Канализация – 12000

Водосток – 12000

Телефонизация – 2000

Сводный план сетей – 1000

Разработка проекта – 496000

Задание на проектирование 2000

Основные комплекты стадии «Проект» – 440000

Проект организации движения – 4000

Проект компенсационного озеленения и благоустройства – 2000

Раздел «Противопожарные мероприятия» – 5000

Раздел «Охрана окружающей среды» – 40000

Разделы ИТМ ГО и ЧС – 3000

Согласования проекта – 40800

Задание на проектирование – 3000

ГлавАПУ МКА, АПУ округа – 300

ЦГСЭН – 2500

ГИБДД – 1000

Москомприрода – 3500

ОПС МГГТ – 500

УГПС – 10000

НИиПИ ГП; МКА, 2-й регламент МКА – 5000

Получение положительного заключения МГЭ – 15000

Рабочая документация – 507500

Разработка стадии «РД» по всем разделам – 500000

Согласование стройгенплана основного периода – 4500

Согласование РД с УГПС и СЭС – 3000

ИТОГО – 1 371 200
От редакции: список терминов и сокращений

АПУ – Архитектурно-планировочное управление

ГИП – главный инженер проекта

ГЗ – градостроительное задание

ГО и ЧС – Штаб гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций

Дом на Триумфальной – Комитет по архитектуре и градостроительству г.Москвы

ИГАСН – Инспекция государственного архитекутрно-строительного надзора

ИРД – исходно-разрешительная документация

ИТМ – инженерно-технические мероприятия

ИТП – индивидуальный тепловой пункт

Канчели – Канчели Нодар, генеральный конструктор ЗАО «Курортпроект», конструктор купола «Трансвааль-парк»

КЕО – коэффициент естественного освещения

Коротаев – Владимир Коротаев, директор НИИПИ Генплана

Кузьмин – Александр Кузьмин, главный архитектор г.Москвы

МГСН – Московские городские строительные нормы

МГЭ – Мосгосэкспертиза

МКА – Москомархитектура

МКП – Москомприрода

НИИЖБ – Научно-исследовательский институт бетона и железобетона

НИиПИ ГП – Научно-исследовательский и проектный институт Генплана

НИИОСП – Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт оснований и подземных сооружений

ОАТИ – Объединения административно-технических инспекций правительства Москвы

ОЗДС – Охранно-защитные дератизационные системы

ООС – охрана окружающей среды

ОПС МГГТ – Отдел подземных сооружений Мосгоргеотреста

ПОД – проект организации движения

ППМ – постановление правительства Москвы

РД – рабочая документация

РМ – распоряжение мэра

РУ – районная управа

СНиП – строительные нормы и правила

СЭС – Санитарно-эпидемиологическая станция

ТОРЗ – Территориальные объединения регулирования землепользования

ТП – трансформаторная подстанция

ТРПОиОС – Технологический регламент процесса обращения с отходами строительства и сноса

ТУ – технические условия

ТЭП – технико-экономические параметры

УГПС – Управление государственной противопожарной службы

УПСП – Управление подготовки согласования проектов

ЦАО – Центральный административный округ

ЦГСЭН – Центр госсанэпиднадзора

ЦНИИСК – Центральный научно-исследовательский институт строительных конструкций

ЭКОС – Экспертно-консультативный совет

Григорий Ревзин